Konut değerleme konutun güncel piyasa değerinin bulunması için, piyasa araştırmalarının yanında, konutun değerini etkileyebilecek faktörler resmi kurumlarda incelenerek tespit edilir. Konut değerlemesinde villa, daire, rezidans gibi taşınmazların değerleme çalışmaları yapılıp, değerlemeye konu taşınmazların imar mevzuatına uygun olup olmadıkları, yıkım kararı, yapı tatil zaptı veya mülkiyetin kullanma haklarının kısıtlayıcı bir durumun olup olmadığı değeri ile birlikte belirtilir. Bu sayede alıcı değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili bilgilere sahip olarak yatırımını sağlama imkanı olur.
Konut Değerlemesi İşlemi Nasıl Yapılır?
SPK lisanslı uzmanlar tarafından değerlemeye konu taşınmazın ilgili belediye ve ilgili tapu müdürlüklerinde onaylı mimari projesi, yapının ruhsatı, iskan belgesi, imar koşulları, yapı üzerinde tutanak, yıkım kararı, mahkeme evrağı gibi unsurları inceler. Mimari projesine göre konum ve büyüklüğünü tespit eder. Yerinde alınan ölçümler ile projeyi karşılaştırır. Sadece mimari projede ki büyüklüğü ve konumu değil, ada ve parsel yeri, blok içindeki yeri, bulunduğu kat, kattaki yerine bakılarak doğruluğu tespit edilir. Değerlemeye konu taşınmazın içinden, binanın ortak alanlarından, bina girişinden, binanın dışından fotoğraflar çekilir.
Bu incelemelerden sonra değer tespiti için araştırmalar yapılır. Konut değerlemesinde genellikle ‘emsal karşılaştırma yöntemi’ kullanılır. Bu yöntem ile bölgede ki benzer özelliklere sahip konutlar ile karşılaştırma yapılır. Bunun için bölgede ki emlakçılar ve bilgi sahibi kişilerle görüşülür. Emsal taşınmazların yaşına, bulunduğu kata, konumuna, büyüklüğüne v.s. bakılarak ortalama bir m² birim fiyatına ulaşılır. Az sayıda emsalin olması durumunda ‘maliyet yöntemi’ kullanılarak konutun değerine ulaşılır. Bu yöntemle taşınmazın arsası ve yapının maliyeti, taşınmazın özellikleri, değerleri etkileyecek olumsuz faktörler var ise bunlar değerlendirilerek konutun değeri bulunur.
Tüm bu veriler kurumların kendi formatlarında rapor haline getirilir. Raporda değerlemeye konu taşınmazın yakın çevre özellikleri, ulaşım bilgileri, konu taşınmazın özellikleri, taşınmaz üzerinde şerh, beyan, ipotek v.s. var ise bu bilgiler, mimari proje, ruhsat, iskan, dosyasında yapıya ait kısıtlama var ise bununla ilgili evraklar, taşınmazın yakın çevresine ait kroki ve emsal taşınmazlara ait bilgilere yer verilir. SPK lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanan bu raporlar denetmenler tarafından kontrol edilir. Sorumlu değerleme uzmanı da gerekli kontrollerini yaparak raporu tamamlar. Rapor hangi kurum için hazırlandıysa ilgililere iletilir.
Konut Değerlemesi Hangi Durumlarda Yaptırılır?
Konutu hakkında bilgi sahibi olmak isteyenler(üzerinde ipotek, şerh vs. gibi kısıtlamaların olup olmadığı), konut alım-satımlarda alıcının konutla ilgili herhangi bir problemle karşılaşmaması için oldukça önemlidir. SGK borç yapılandırma işlemlerinde konut üzerinde ipotek hakkı verilmesi işlemlerinde, ticari işlemlerde alacak karşılığı olarak teminat verilmesinde ve miras paylaşımlarında ihtiyaç duyulmaktadır.