Kira Değer Tespiti Raporu

Hukuki olarak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmeleri hüküm altına alınmıştır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını

kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Kira Süresi: “Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.” denilmektedir.

 

Gayrimenkul denildiğinde her ne kadar yaşam alanı akla gelse de gayrimenkuller bir yatırım aracı olarak kullanılmakta olup aynı zamanda gelir getiren mülklerdir. Konut, Daire, Plaza, Ofis, Ticarethane, Turistik Tesis, Komple Bina, Fabrika, Arsa, Bağ, Bahçe gibi tüm mülkler kira getirisi potansiyeline sahiptir.

Kira değer tespitine hangi hallerde ihtiyaç duyulur;

• Mülk sahibi ve kiralayan arasındaki anlaşma aşamasında,

• Kiralamaya konu mülkiyetin sahipleri arasındaki birleşme, mal paylaşımı, miras, intikal vb. durumlarda

• Ulusal veya uluslararası Kurumsal işletmelerin yatırım stratejilerini yönetilmesinde;

• Şirket aktiflerinin değerlemeye tabi tutulması aşamasında,

• İşletme ve yatırımcıların yatırım kararını vermesi aşamasında,

• Mevcut Kira kontratının yenilenmesi ve/veya kira artış oranları ile ilgili anlaşmazlıkların giderilmesinde; İhtiyaç duyulabilir.

Kira değerini tespit için düzenlenen raporlama aşamasında ; rapora konu mülkiyetin ilgili kurumlarda yapılacak resmi inceleme ile yasal ve hukuki durumu en ince ayrıntısına kadar incelenir, ayrıca mülkiyetin yasal durumu ile mevcuttaki kullanım durum arasındaki farklar tespit edilerek detaylı olarak raporda yer alır. Değerleme raporunun hazırlık aşamasında ilgili kurumlarda taşınmazın varsa proje, ruhsat, iskan, tutanak, mahkeme kararı, tapu kayıtları ve takyidatlar (şerh, haciz, rehin, ipotek, irtifak hakkı, üst hakkı, kira şerhi vb.), kadostral pafta, tescilli eser tespit kararları, vb. ulaşılabilen tüm veriler incelenir.

Kira Değer Tespiti için düzenlenecek olan raporun ikinci aşamasında yer görme ile birlikte kiralamaya konu mülkiyetin yasal durumu ile mevcut durum arasında olabilecek farklar tespit edilir. Tespit yerinde, yapılacak konum tespiti, pafta, ada, parsel, bağımsız bölüm ve alan ölçümleri ile kat irtifakına esas mimari projenin incelenmesinden oluşturulur. Hemen ardından tüm değerleme raporlarında yaptığımız gibi detaylı bir saha araştırması ile emsal teşkil edebilecek kira değerleri belirlenir. Bölgenin kullanıcı kitlesi ve portföyü, ana arter, yaya yürüme akslarına mesafesi, bulunduğu arterin yay ve araç trafiği, sosyal yaşam alanlarına uzaklığı, demografik yapısı ile mümkünse mülk sahibi / kiracı oranı, bölge ye ait kapitalizasyon oranı en ince ayrıntısına kadar incelenir. Kira Tespitine ilişkin Rapora konu mülkiyetin konumu, yaşı, niteliği, büyüklüğü, ana taşınmazdaki konumu, kiralama süresi, pazarlanma süresi, satış değeri yapılacak olan kira tespitini etkileyeceğinden dolayı oldukça ayrıntılı şekilde incelenir.

Değerleme konusu taşınmaz ticari bir mülkiyet ise;

Ofis olması durumunda diğer incelemelerin yanı sıra bulunduğu bölgenin ofis kullanım yoğunluğu, bulunduğu katın görünülebilir olmasına dayalı olarak tabela değeri, bulunduğu lokasyonda, ana taşınmazda ofis kullanım yoğunluğu, yoğun ofis kullanımına ihtiyaç olan lokasyona uzaklığı (Tapu ve Kadastro Müdürlükleri, Vergi Dairesi, Hastane, Finans Merkezleri, Ticaret Merkezleri, Yerel Yönetimlere Yakınlık Şehir Merkezi, vb.) incelenir.

Dükkan olması durumunda ise tabela değeri, reklama ayrılacak bütçe, araç ve yaya trafiğinde görünürlüğü, araç trafik yönüne göre pozisyonu, araç park edilebilirliği, yapının kullanım türü, bodrum kat, asma kat, depo ihtiyacı ile saatlik, günlük, aylık, dönemlik ve yıllık ticari potansiyeli araştırılır. Ayrıca yapının mevkii bazında marka değeri ve prestiji, markanın / rakip markanın o konumda olma arzusu da kira değerini etkilemektedir. İlgili iş yeri alışveriş merkezi, pasaj, iş hanı, kapalı çarşı vb. özel nitelikli bir ticari yapıda ise ana gayrimenkulün, günlük, dönemlik ve yıllık ziyaretçi sayısı, toplam ciro, yıllık ciro ve ziyaretçi sayısı artış oranı incelenir. Ülke genelinde son zamanlarda işlevli hale gelen alışveriş merkezlerinde, merkezin ticari potansiyeli ve içinde bulundurduğu markaların değerlerine bağlı olarak ciro bazlı belirli dönemli kira sözleşmeleri yapıldığı bilinmektedir. Bu şartlar altında bu merkezlerde faliyet gösteren ticarethanelerin yapılmış olan kira kontratlarının incelenmesi, kiralama değeri haricindeki diğer yan giderler, yönetimsel aidat, temizlik-güvenlik vb. hizmet giderleri, cirodan kira tespit oranı, vergi vb. tüm diğer giderler tespit edilmelidir.

Söz konusu mülk sanayi sitesi dükkanı, imalathane veya sanayi tesisi ise konumlu olduğu bölgenin analizinin doğru bir şekilde yapılması önemlidir. Taşınmazın sanayi sitesi, organize sanayi bölgesi içinde veya yakın konumlu olması, bölgenin üretim kapasitesi, nakliye için ana arterlere, nakliye alanlarına (liman, havalimanı, demir yolu, gümrük depoları vb.) yakınlığı incelenmelidir. Sanayi sitesi veya organize sanayi sitesinin branşı, yapılacak faaliyet dalına izinleri araştırılmalıdır. Ayrıca üretim/faaliyet yapılan mülklerin inşaa edilirken yapılacak üretimin niteliğine göre planlanmış olması nedeni ile kiracının ihtiyaçlarına ne oranda cevap verebileceği, kiracının üretime/ faaliyete başlayabilmesi için yüklenmek zorunda olacağı inşaat masrafları da kira bedelini etkilemektedir.

Diğer tüm değerleme işlemlerinde olduğu gibi kira değer tespit raporunun düzenlenmesinde ve talep sahibine ulaştırılmasında, konusunda uzman değerleme uzmanlarımızdan oluşan ekibimiz tarafından detaylı araştırmalar ve kontroller sonucunda gerçekleştirilmektedir.

​

SPK Lisanslı uzmanlarımız, tüm Türkiye genelinde hizmet vermektedir.​

​

• Gayrimenkul Değerleme ve Ekspertiz

• Konut Değerleme ve Ekspertiz

• Arsa Arazi Değerleme ve Ekspertiz

• İnşaat Seviye Tespit Hizmetleri

• Gemi Değerleme ve Ekspertiz

• Fabrika Değerleme ve Ekspertiz

• Makine ve Teçhizat Değerleme Ekspertiz

• SGK Borç Taksitlendirme Gayrimenkul Değerleme ve Ekspertiz Hizmetleri

• Kentsel Dönüşüm Değerleme ve Ekspertiz Hizmetleri

​​

          Detaylı bilgi için arayınız.

​

​

​

​

​